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2014年新一輪房地產調整
發布日期:2014-06-24 15:38 瀏覽次數: 文章來源:未知 作者:耐立爾
門窗設計的低碳化
 
今年以來的新一輪房地產調整源于市場的內在力量,調整幅度將超過以往,時間可能2年或更長。今年以來,樓市和土地市場在迅速降溫,新一輪房地產市場調整已經展開。本輪房地產調整的幅度和時間將超過以往,主要原因是三個“根本性轉折”。一是中央政府對樓市的態度發生根本性轉折。以往,當樓市明顯降溫時,中央政府和地方政府會主動托市。現在,中央政府認識到不能繼續縱容房地產泡沫,不愿意主動救市。同時,中央政府也不希望地方政府全面放松樓市調控政策。二是金融機構對房地產的態度發生根本轉折。以往10年,商業銀行等金融機構大力支持房地產行業發展。但現在,金融機構正全面強化對房地產泡沫風險的防范工作。可以肯定,未來金融機構不可能再像以往那樣支持房地產,房地產行業發展的金融環境將明顯收緊。三是公眾對房價的預期發生根本性轉折,只漲不落的預期不復存在。
在三個“根本性轉折”的背景下,投資和投機需求明顯萎縮。以往,人們認為房價“只漲不落”,政府認為房價“只能漲、不能落”,金融機構大力支持購房需求,這導致投機和投資需求不正常膨脹。現在,房價開始下降,中央和金融機構都不托市,投資和投機需求迅速萎縮。同時,持有投機性房產的人現在要賣房變現。其結果就是,需求明顯萎縮,而供給明顯增加,供求形勢迅速逆轉。
目前,各地樓市庫存在普遍上升。一線城市中,北京的存量消化周期(按過去6個月平均銷售面積計算)從年初的8個月左右攀升至當前的14個月左右,銷售形勢正迅速惡化。上海存量消化周期從年初的6個月左右攀升至當前的9個月左右。廣州存量消化周期從年初的10個月左右攀升至當前的13個月左右。深圳存量消化周期從年初的12個月左右攀升至14個月左右。多數二線城市的商品住宅庫存目前處于歷史高位,不少城市的存量消化周期已接近或超過業界18個月的存量消化周期“危險值”,比如杭州、寧波、青島、福州、蘇州等。
從歷史推斷,本輪房地產調整時間可能2年或更長。最近十年,房地產市場經歷了兩輪調整。第一輪是2008年下半年至2009年上半年,第二輪是2011年四季度到2013年初。從房價開始下跌,到房價重回到下跌前的水平,第一輪調整的時間約1年,第二次調整的時間約1年半。與前兩輪調整分別源于外部沖擊和政策調控不同,今年以來的新一輪房地產調整是源于市場的內在力量。鑒于本輪調整幅度可能較大,調整時間可能要2年或更長時間。其中,今年下半年房價可能持續下行,明年逐步企穩回升,全國房價可能要到2016年或之后才能恢復到2013年的水平。
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